Получите — распишитесь.
В Центр жилпросвещения Кузбасса поступают обращения председателей советов многоквартирных домов (МКД) по вопросу ущемления прав собственников помещений МКД при подписании актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, предоставляемых управляющими организациями.
Ранее в статье «Акт составили, а кто подпишет?» 13.04.2021 г. мы рассматривали вопрос об акте приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, утвержденном приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.
Председатели обратили внимание на то, что в унифицированной форме акта приемки отсутствует возможность указать на то, что имеются претензии по качеству, объемам выполненных работ (оказанных услуг), срокам их выполнения (оказания). При обращении в Государственную жилищную инспекцию Кузбасса по данному вопросу одному из председателей дан письменный ответ, в котором указано, что «проверка объемов или качества может быть проведена при необходимости до подписания акта приемки».
«При получении от управляющей организации акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД лицо, которое уполномочено его подписать со стороны заказчика, не вправе ни указывать безосновательно в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать в акт требования об устранении недостатков работ/услуг или о снижении причитающейся управляющей организации оплаты по договору управления.»
(Из ответа ГЖИ Кузбасса)
Действительно, форма акта, утвержденная Приказом Минстроя РФ № 761/пр. не является рекомендуемой, поэтому ее соблюдение обязательно. Минстроем Российской Федерации даны разъяснения, что несоблюдение управляющими организациями утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства. При этом под соблюдением утвержденной формы акта понимается соблюдение полной идентичности текста и порядка его расположения, соблюдение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта (содержание должно быть соблюдено УО неукоснительно, приписки и исправления в акте, недопустимы).
Кроме того, в силу п. 4 ст. 753 ГК РФ «Сдача и приемка работ» сдача результата работ подрядчиком (управляющая организация) и приемка его заказчиком (собственники помещений, председатель совета МКД) оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет — выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему ремонту общего имущества.
Согласно п. 2 ст.720 ГК РФ заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Таким образом, акт, составленный при приемке и содержащий в себе перечень недостатков, признается доказательством некачественности работ.
Исходя из буквального толкования ст. 720 ГК РФ следует, что в отношении явных недостатков заказчик вправе предъявлять в последующем требования к подрядчику по качеству выполненных работ, только если такие недостатки были оговорены в акте или ином документе, удостоверяющем приемку.
В данном акте не предусмотрены строки о том, что имеются претензии по выполнению работ (оказанию услуг); нарушены объемы, сроки и качество работ (услуг). В пунктах 3, 4 утвержденной формы акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, указано, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством, а так же претензий по выполнению условий Договора стороны друг к другу не имеют.
То есть, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Такое условие ставит Заказчика (собственников помещения МКД) в неравные условия по сравнению с Исполнителем (управляющая организация) и противоречит п. 2 ст. 720 ГК РФ, поскольку в акте нет возможности указать явные недостатки работ (услуг), их объем и качество.
В дальнейшем Заказчику (собственникам помещений МКД) трудно будет доказать, что при приемке работ (услуг) были выявлены нарушения (недостатки), так как в п.п. 3, 4 акта указано, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством, а так же претензий по выполнению условий Договора стороны друг к другу не имеют. Таким образом, подписав акты без замечаний, Заказчик соглашается со стоимостью, объемом и качеством работ и лишается права ссылаться на недостатки в дальнейшем.
Данная позиция находит свое подтверждение в Обзоре судебной практики Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с договором строительного подряда (утв. Постановлением Президиума Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2010 № 10). Так, в п. 14 Обзора указано, что заказчик, принявший работы по актам о сдаче-приемке выполненных работ без замечаний к их объему и качеству, недостатки в выполнении которых или фактическое невыполнение объективно не могли носить скрытый характер, утрачивает право ссылаться на указанные недостатки выполненных работ в порядке п. 3 статьи 720 ГК РФ.
Можно сделать вывод: у собственников есть обязанность на подписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ без права указания в акте наличия претензий к исполнителю.
Центр жилпросвещения Кузбасса направил письмо в комиссию по местному самоуправлению и жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Кемеровской области-Кузбасса с предложением выйти с инициативой в Общественную палату Российской Федерации по внесению изменений в утвержденную Минстроем России форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а именно дополнить содержание акта следующим текстом:
Пункт 3 изложить в следующей редакции:
Работы (услуги):
— выполнены (оказаны) полностью /не выполнены (не оказаны) полностью;
— в установленные сроки / с нарушением сроков;
— с надлежащим качеством / ненадлежащего качества.
(нужное подчеркнуть)
Пункт 4 изложить в следующей редакции:
Претензий по выполнению условий Договора Стороны друг к другу:
— имеют / не имеют.
(нужное подчеркнуть)
Внесенные изменения позволят собственникам (уполномоченным лицам) выразить несогласие с качеством и количеством выполненных работ (оказанных услуг) и в дальнейшем вести конструктивный диалог с управляющей организацией по устранению выявленных недостатков и снижению стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
В настоящее время при получении акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работот управляющей компании для подписания рекомендуем подписать акт с примечанием о наличии претензий к качеству, объемам, срокам, стоимости работ (услуг). Примечание и подпись необходимо поставить в двух экземплярах акта. При этом нужно составить письменный мотивированный отказ в виде отдельного документа в двух экземплярах и вместе с актом направить в адрес управляющей организации с отметкой о вручении. Примерную форму уведомления об отказе от подписания акта можно скачать здесь. К уведомлению рекомендуем приложить документы, подтверждающие обоснованность наличия претензий по выполнению работ (оказанию услуг), указанных в акте (фотоматериалы, акты осмотра общего имущества и др.).
