В помощь инициатору проведения общего собрания собственников.
При проведении общего собрания у собственников помещений в МКД возникает множество вопросов. Один из таких вопросов: «Какой документ, подтверждающий право собственности, указывать в решении (бюллетене голосования)?».
Право на собственность квартиры или другого недвижимого имущества утверждается разными правоустанавливающими документами.
- Выписка из ЕГРП выдавалась по 31.12.2016 – до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 М218 — ФЗ.
- С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
- Ранее выданные свидетельства огосударственной регистрации права (до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») признаются юридически действительными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Требований о подтверждении свидетельств выписками из ЕГРН закон не содержит.
Свидетельство о праве собственности содержит следующие сведения, указанные в ЕГРП:
— данные собственника;
— подробное описание квартиры;
— указание на вид права;
— основание приобретения права;
— наличие/отсутствие обременений на квартиру.
Выписка из ЕГРН, выдаваемая по запросу обратившегося лица, содержит следующие данные:
— номер объекта (кадастровый или условный);
— его характеристики (адрес, размеры площади, назначение);
— данные правообладателя;
— вид зарегистрированного права;
— дата регистрации.
В письме Минэкономразвития РФ от 2 июня 2008 года № Д08-1593 даны разъяснения по вопросу срока действия указанных выписок:
срок действия выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и срок их действия, а также выписок из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка) законодательством РФ не установлен. Информация, содержащаяся в документах, должна быть актуальной.
Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими документами, такими как:
- Договор, заключенный до 01.02.1998.
- Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
- Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖКС.
Основанием для приобретения прав на квартиру может служить акт государственных органов, например, решение о безвозмездной передаче квартиры в собственность физическому лицу, то есть приватизация.
Федеральный закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, соответственно, ЕГРП начал формироваться с указанной даты. До этого сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально и регистрировались в органах БТИ (регистрационное удостоверение из БТИ при подтверждении права собственности на квартиру). Соответственно, сведения о таких сделках находятся у нотариуса, об их регистрации — в органах БТИ.
Если право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ (01.02.1998), то такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН.
В таком случае государственная регистрация права в ЕГРН происходит по желанию правообладателя (ч. 1 cт. 69 Закона № 218-ФЗ).
Соответственно, до 01.02.1998 государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности.
Часть 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:
— времени его фактического принятия;
— момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).