Разбираем правила установки шлагбаумов на придомовой территории многоквартирного дома
В Центр жилпросвещения Кузбасса обратился председатель совета МКД с вопросами по установке шлагбаума на придомовой территории многоквартирного дома.
- Хотим поставить шлагбаум. Наш дом находится в тупиковой зоне. Но кроме нашего дома в этой зоне находится гараж-стоянка, куда ставят машины собственники. Мы хотим поставить шлагбаум и включить в базу данных телефоны собственников мест в гараже для свободного доступа в гараж. Возможно ли это? Надо ли проводить собрание и согласовывать с ними этот вопрос? Кто это должен сделать совет нашего дома или УК?
Разберемся подробно в решении задачи установки шлагбаума на придомовой территории МКД.
Шлагбаум, установленный перед въездом во двор МКД, неизбежно ограничивает возможность пользования земельным участком, который является общим имуществом собственников МКД. Поэтому для того, чтобы легально установить такой «кордон», нужно вынести этот вопрос на общее собрание собственников помещений соответствующего дома (далее – ОСС) (письмо Минстроя России от 3 февраля 2020 г. № 2727-ОГ/04).
Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства отнесен к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.
Минстрой России разъяснил, что:
- решение ОСС об устройстве шлагбаума должно быть принято не менее чем двумя третями от общего числа голосов собственников (поскольку это решение об ограничении пользования общим имуществом ч. 1 ст. 46ЖК РФ;
- просто согласиться «поставить шлагбаум» – мало. На этом же ОСС нужно принять правила въезда на придомовую территорию транспорта собственников помещений в МКД и правила въезда «чужих» автомобилей;
- ОСС должно установить порядок внесения и размер платы за содержание этого шлагбаума. Добавим, что – поскольку шлагбаум приобретается, устанавливается и обслуживается за счет собственников МКД, – имеет смысл внести его в перечень общего имущества
МКД (является существенным условием договора управления МКД ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Обращаем внимание на то, что на ОСС можно принять решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в МКД, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
ОСС проводится по инициативе собственников помещений в МКД. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников, вправе обратиться в письменной форме в УК для организации проведения ОСС. В обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников УК обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения ОСС, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения ОСС, уведомить о проведении этого ОСС в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников. ОСС может быть созвано и по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции ОСС (ч.ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Важно!
В соответствии с п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.Из взаимосвязанных положений ст. 45 ЖК РФ следует, что финансирует проведение ОСС и несет соответствующие расходы инициатор такого собрания, а именно:
— в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;
— если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;
— если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения ОСС о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК общего собрания.
Придомовая территория МКД, в котором проживает обратившийся в Центр председатель совета МКД, имеет номер кадастрового учета (межевание земельного участка проведено). В данной ситуации собственники вправе принять решение об установке шлагбаума на придомовой территории без согласования с органами местного самоуправления. Если же межевание не проведено, то по данному вопросу необходимо обратиться в муниципалитет. Только после постановки земельного участка – придомовой территории на кадастровый учет, следует приступать к решению вопроса установки шлагбаума.
1 января 2021 года вступили в силу новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее – Правила № 1479).В них есть отдельный пункт, в котором прописаны требования к работе шлагбаумов и ворот, установленных в том числе во дворах многоквартирных домов и преграждающих проезд техники. Собственникам помещений в МКД следует соблюдать установленные требования.
В абзаце 4 п. 71 Правил № 1479 указано: «Система противопожарной защиты в случае пожара должна обеспечивать автоматическую разблокировку и (или) открывание шлагбаумов, ворот, ограждений и иных технических средств, установленных на проездах и подъездах, а также нахождение их в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники. Допускается ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума, ворот, ограждения и иных технических средств на проездах или дистанционно при устройстве видео- и аудиосвязи с местом их установки». Согласование установки шлагбаума со службой МЧС не требуется.
