Menu Close

15.04.2021

 

Акт составили, а кто подпишет?

Общественной палатой  Кемеровской области – Кузбасса совместно с Центром жилпросвещения Кузбасса рассмотрено обращение председателя совета многоквартирного дома (далее – МКД) по вопросу не предоставления управляющей организацией актов выполненных работ ему на подпись.

Управляющей компанией заявителю был дан ответ, что в соответствии с ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ председатель совета МКД действует на основании: доверенностей, выданных ему собственниками; решения общего собрания, которое наделило его полномочиями на подписание актов выполненных работ.  В настоящее время в распоряжении управляющей компании отсутствует протокол общего собрания по данному дому о наделении председателя совета МКД вышеуказанными полномочиями.

Возникает вопрос, правомерны ли действия УК в данном случае?

На первый взгляд ответ очевиден, но не так все просто. Давайте разберемся в данном вопросе.

Уже более пяти лет назад издан приказ Минстроя Россииот 26.10.2015№ 761/пр«Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».

В ЖК РФ есть статья 161.1 «Совет многоквартирного дома», в которой даны полномочия собственникам помещений в МКД в части контроля
за деятельностью управляющей организации. Из числа собственников помещений на общем собрании должен был быть выбран совет МКД,
а из выбранных членов совета МКД должен быть выбран председатель совета, который в силу ЖК РФ был наделен определенными полномочиями.

Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ внес изменения
в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

 

Прежняя редакция п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ (до 31.07.2020)Действующая редакция п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ
Председатель совета МКД

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию
и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

Председатель совета МКД

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ
по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет
в органы местного самоуправления обращения
о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

 

Проанализировав текст п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, приходим к выводу: ранее до 31.07.2020 председатель совета МКД был наделен полномочиями
по осуществлению контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме. Акты приемки выполненных работ председатель мог подписывать в силу своего статуса, не имея на то доверенности. В новой же редакции председатель наделен полномочиями на подписание актов приемкитолько в двух случаях: если у него есть доверенности от собственников или общее собрание собственников наделило его соответствующими полномочиями.

Разбирая нововведение, следует отметить, что для наделения председателя совета МКД полномочиями по подписанию актов приемки
не нужно было переписывать ЖК РФ: такие нормы уже содержатся
в Гражданском кодексе РФ и подтверждены судебной практикой.

 

Важно!

 

Из части 4.3 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ следует, что для принятия решения по вопросу о наделении председателя полномочиями на подписание
от имени собственников документов необходимо не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников. 

 

По нашему мнению, Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ внес в работу председателя совета МКД и управляющих организаций лишь затруднения. Председателю совета МКД необходимо собрать 100 % доверенностей от всех собственников помещений в МКД, а на общем собрании нужно, чтобы «за» проголосовало ⅔ голосов от общего числа голосов собственников.  Что делать председателю, если он не получил доверенности от всех собственников, а общее собрание не наделило
его полномочиями, ввиду отсутствия должного количества голосов для принятия решения?

Если у председателя совета МКД не будет таких полномочий и акты останутся неподписанными, то управляющая организация нарушит правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД и ее могут привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.

В соответствии с пп. з) п. 4 постановления Правительства РФ
от 15.05.2013 № 416
«О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» управление МКД обеспечивается выполнением следующих стандартов, в том числе «…обеспечение участия представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке».Следовательно, управляющая организация должна обеспечивать участие представителей собственников в приемке результатов выполненных работ и оказанных услуг.

Пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013
№ 290
, предусмотрено, что сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти.

Получается замкнутый круг: собственники не избрали уполномоченное лицо, не наделили председателя совета МКД полномочиями на подписание актов приемки, в связи с чем у управляющей компании нет возможности подписать акт приемки выполненных работ, обеспечить участие представителей собственников в приемке работ.

Как показывает практика, приемка работ является одной из основных проблем взаимоотношений между управляющей организацией
и собственниками помещений. Через акт приемки выполненных работ осуществляется,в том числе и контроль со стороны собственников
за выполнением работ и оказанием услуг в рамках заключенного договора управления. В связи с утверждением Минстроем РФ формы акта приемки,
у представителя собственников – председателя совета МКД появилась возможность указать свои замечания по выполненным работам и услугам (объемам, содержанию, денежным суммам) и вести конструктивный диалог с исполнителем работ и услуг, осуществлять контроль за исполнением договора управления. Теперь же управляющая компания не дает на подписание акты приемки неуполномоченным председателям советов МКД. При этом подписание таких актов является обязательным, и собственники имеют право требовать от управляющей организации их составление.

Каков же выход из создавшегося положения?

Собственникам, управляющей организации необходимо провести общее собрание собственников, в повестку дня которого включить вопрос
о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание актов приемки выполненных работ.

Надеемся, что Правительством РФ будут пересмотрены положения
ст. 161.1 ЖК РФ; внесены изменения, упрощающие процесс взаимодействия двух сторон договора управления: многочисленные собственники с одной стороны и с другой стороны – управляющая организация.

 

Scroll Up
Яндекс.Метрика