Выгоден ли для жителей МКД переход на прямые договоры?
Общественная палата Кемеровской области- Кузбасса совместно с АНО «Центр жилпросвещения Кузбасса» продолжают информирование граждан о тенденциях перехода на оплату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.
В городах Кузбасса в настоящее время по инициативе управляющих организаций (далее – УО) прослеживается тенденция перехода на оплату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям (далее – РСО), региональному оператору по обращению с твердо-коммунальными отходами (далее – РО по обращению с ТКО). УО повсеместно предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах принять решение о переходе на «прямые договоры» с РСО, РО по обращению с ТКО.
Обратите внимание!
Действующее законодательство в жилищно-коммунальной сфере не содержит определение понятия «прямой договор». Под таковым принято понимать договор на оказание коммунальных услуг, заключенный между собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме и РСО, РО по обращению с ТКО, минуя управляющую компанию или иное лицо, осуществляющее управление соответствующим многоквартирным домом.
В адрес АНО «Центр жилпросвещения Кузбасса» (далее – Центр) с начала года увеличилось число обращений граждан по вопросу заключения «прямых договоров». Граждане спрашивают: «Выгоден ли для жителей МКД переход на прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов? Какие имеются «подводные камни» в данном вопросе? Почему УО настаивают на заключении «прямых договоров»? Почему собственников обязали платить за коммунальные услуги поставщикам без их согласия?».
Найдем ответы на возникающие вопросы.
Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) был дополнен статьей 157.2 ЖК РФ, в соответствии с которой при управлении МКД УО, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам/нанимателям помещений в МКД в установленных ЖКРФ случаях предоставляются РСО, РО по обращению с ТКО.
Согласно внесенным изменениям существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО.
- По решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии с п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (решение принимается простым большинством голосов – 50 % голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в общем собрании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).Принять решение о заключении прямых договоров с РСО собственники могут как в отношении одной, так и нескольких или всех коммунальных услуг, которые позволяет оказывать степень благоустройства данного МКД.
- По решению РСО, РО по обращению с ТКО, принятие которого возможно в случае, если УО имеет задолженность перед РСО, РО по обращению с ТКО в размере 2-х среднемесячных оплат за оказанные услуги согласно ст. 157.2 ЖК РФ. При этом задолженность должна быть подтверждена подписанным УО актом сверки или вступившим в силу решением суда (п. 7.5 ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).
- Исторически сложившиеся отношения.В случае, если между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО ранее были заключены договоры на оказание коммунальных услуг, то договоры считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками решения об изменении способа управления или о выборе УО на основании решения общего собрания собственников о сохранении порядка предоставления и расчетов за коммунальные услуги (п. 3 ч. 7 ст. 157.2ЖК РФ).
Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приема-передачи помещений МКД, такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.
До сведения собственников РСО, РО по обращению с ТКО доводят соответствующее уведомление путем (ч. 4 ст. 157.2ЖК РФ):
— размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД);
— опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты ОМСУ;
— размещения в Интернете на официальном сайте РСО;
— размещения в ГИС ЖКХ.
Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит организацию, управляющую МКД, об одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2ЖК РФ).
В случае принятия решения собственников на общем собрании договоры считаются заключенными со всеми собственниками в МКД одновременно с даты, определенной в решении общего собрания. РСО, РО по обращению с ТКО могут перенести срок заключения договора не более чем на 3 месяца, известив об этом инициатора проведения общего собрания не позднее 5 дней с момента получения от него копий решения и протокола собрания (п. 1 ч.7 ст. 157.2 ЖК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями» были внесены изменения в следующие документы:
— Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354);
— Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее — Правила №124);
— Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг».
В случае если у собственника помещения МКД заключен прямой договор с РСО, РО по обращению с ТКО такие отношения подчиняются Правилам №354, в которых предусмотрено, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги, соответственно при прямом договоре «собственник помещения в МКД– РСО, РО» исполнителем услуги будет считаться РСО, РО по обращению с ТКО (ст. 157.2 ЖК РФ). Одновременно существуют договорные отношения между РСО и УО, в части предоставления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества МКД (далее – СОИ), которые подчиняются Правилам № 124, в п. 2 которых указано, что исполнителем коммунальных услуг считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в МКД, то есть УО.
УО должна обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161ЖК РФ).
Важно!
При переходе на прямые договоры необходимо обратить внимание на оплату коммунального ресурса на СОИ.
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при СОИ (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ). УО не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых наСОИ, с РСО. Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров по коммунальным ресурсам, потребляемых на СОИ.
При наличии общедомовых приборов учета в доме, потребители которого заключили с РСО прямые договоры, управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) обязана ежемесячно снимать показания этого прибора учета и направлять их РСО. Порядок передачи сведений должен быть прописан в договоре
о приобретении коммунального ресурса на СОИ.
Если показания индивидуальных приборов учета собственники и пользователи помещений в МКД, заключившие прямые договоры с РСО, передают управляющей компании (ТСЖ, ЖСК), последняя ежемесячно должна направлять полученные сведения РСО.
В случае, если потребители направляют показания индивидуальных счетчиков напрямую РСО, она должна их учитывать при расчете платы за коммунальные услуги за тот расчетный период, за который были сняты показания (при условии, что сведения получены не позднее 25-го числа расчетного периода). Полученные от собственников и нанимателей показания РСО должна передать в управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК).
Важно!
Одновременно с расторжением договора ресурсоснабжения РСО обязана заключить договор с организацией, управляющей МКД, договор на поставку коммунального ресурса на СОИ.
Нормативы потребления коммунальных ресурсов на СОИ в МКД, расположенных на территории Кемеровской области, утверждены постановлениями Региональной энергетической комиссии Кемеровской области от 19.05.2017 № 67 (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), 30.05.2017 № 67 (электроснабжение).
По общему правилу, установленному жилищным законодательством, оплата коммунального ресурса на СОИ производится по региональному нормативу.
Обратите внимание!
В повестке дня общего собрания собственников по переходу на прямые договоры с РСО, может быть для принятия решения поставлен вопрос о начислении коммунального ресурса на СОИ по факту, то есть по показаниям общедомового прибора учета вместо принятых в регионе нормативов потребления. Если в МКД возникнет перерасход, то оплатить придется весь коммунальный ресурс, потраченный на общее имущество дома.
С момента перехода на прямые договоры РСО отвечает за их поставку в надлежащем качестве до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).
При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по общедомовые приборы учета (ОДПУ) (п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …»).
Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчеты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчет РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков (п. 103 Постановления РФ № 354) и морального вреда с УО (п. 21 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).
За качество до стены МКД или ОДПУ отвечает РСО, а внутри дома — организация, управляющая МКД.
РО по обращению с ТКО отвечает за оказание КУ начиная от места накопления ТКО, если иное не установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ).
Порядок установления факта предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен в разделе X Правил № 354.
Согласно п. 150 Правил № 354 исполнитель, допустивший нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести в соответствии с положениями настоящих Правил перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги. При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в ЗаконеРоссийской Федерации «О защите прав потребителей», в случаях, указанных в пункте 157настоящих Правил.
Таким образом, говоря о плюсах прямых расчетов с гражданами, следует отметить что их главным преимуществом является исключение нецелевого использования денежных средств населения исполнителями коммунальных услуг, каковыми являются УО, и сокращение сроков их получения РСО, так как они поступают напрямую в адрес РСО. Переход на прямые договоры приведет к контролю собственника (нанимателя) помещения МКД над объемами и стоимостью предоставляемых ему коммунальных услуг, и как следствие будет стимулировать к рациональному и бережному использованию коммунальных ресурсов. Одновременно, переход собственников (нанимателей) помещений МКД на прямые договора с РСО положительно скажется и на работе УО. Прежде всего после реализации жителями МКД своего права на переход к прямым отношениям с РСО изменяется зона ответственности УО, сокращается круг её обязанностей.После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности — на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.
Практика перехода на прямые договоры показывает следующие минусы:неудобство в передаче показаний индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов, осуществлении оплаты коммунальных услуг для граждан, не имеющих навыков пользования Интернет-ресурсами.
Как правило РСО предлагают гражданам передавать показания приборов учета и оплачивать коммунальные услуги дистанционно в режиме онлайн. Поставщиков коммунальных услуг насчитывается немало, минимально — 4 организации, каждая из которых имеет свои кассы для приема оплаты от населения. Надеемся, что УО и РСО в данном вопросе примут решение комфортное для граждан.
