Menu Close

29.06.2020

Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области – Кузбасса провели экспертизу проекта федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Законопроектом предлагается принять основной недвижимой вещью (недвижимым имуществом, недвижимостью) земельный участок, а расположенные на нем и принадлежащие собственнику земельного участка здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, признать составными частями земельного участка (за исключением отдельных, предусмотренных в законопроекте случаев). На взгляд членов и экспертов региональной Общественной палаты, является положительным обстоятельством, что здания и прочие объекты, у которых иной собственник, чем у участка, всё ещё признаются самостоятельными недвижимыми вещами.

Неопределенность модели единого объекта устраняет статья 130 ГК, которая устанавливает, какие вещи являются движимыми, а какие – недвижимыми, подталкивая пользоваться землёй только на основе оформленных прав, а также снимает проблему налоговой квалификации объектов и снижает административные издержки и нагрузку на регистрирующий орган.

Ключевым аспектом является государственная регистрация первоначального права на объект. Именно с момента такой регистрации земельный участок, здание, помещение и прочее считаются существующими как объект гражданских прав – недвижимая вещь.

Законопроект предусматривает возможность зарегистрировать объект незавершённого строительства. Для этого необходимо, чтобы строительство велось по закону, а сам недострой был готов хотя бы наполовину.

Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит чёткой и полной системы ограниченных вещных прав, это обусловлено периодом, когда он разрабатывался: не было частной собственности на землю, следовательно, и необходимости в надлежащей системе ограниченных вещных прав. Проект изменений в ГК РФ, обсуждаемый с 2002 года, в целом, проработан на принципах добросовестности и ограничения злоупотреблений, направлен на разрешение споров, учитывая отношения сторон, интересы третьих лиц и пр. Особенно это касается сферы регулирования вещных правоотношений.

Безусловно, реформа требует времени, в том числе для внесения изменений в другие нормативные правовые акты для приведения их в соответствие. Поэтому законопроект совершенно обоснованно предусматривает переходные положения для того, чтобы вступление в силу федерального закона не создало для участников гражданского оборота неоправданных препятствий и трудностей в их деятельности, в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей.

За последнее время законы показали свою недостаточность, неопределенное понятие недвижимости приводило к неоднозначному толкованию норм на практике. В итоге, не закон, а суд решал, что является объектом недвижимости, а что нет, зачастую такие решения были спорными. Реформа призвана устранить такую недостаточность и прийти к единому подходу толкования понятия недвижимости.

Благодаря законопроекту, гражданское законодательство будет дополнено понятием владения и не только. Так, законопроектом определяются и объекты владения. Согласно статье 211 Гражданского кодекса РФ, к ним относятся вещи, в том числе наличные деньги и документарные ценные бумаги, вещи, определяемые родовыми признаками (при их индивидуализации), вещи, находящиеся в процессе создания, ограниченные в обороте, часть недвижимой вещи, если можно определить ее границы.

Главная задача, которую призвано решить включение в Гражданский кодекс РФ норм о владении, заключается в предоставлении всякому владельцу вещи (как законному, так и незаконному) особой владельческой защиты. Так, лицо, незаконно лишенное владения, вправе предъявить иск о защите нарушенного владения. При этом в ходе рассмотрения иска нужно доказать только факт владения спорной вещью, предшествовавший нарушению владения, а также факт насильственного изъятия этого имущества у владельца – вещь выбыла из владения в результате хищения, самоуправства или иным путем помимо воли владельца (пункт 1 статья 216 Гражданского кодекса РФ). При этом отсутствует обязанность по доказыванию права собственности на спорное имущество, которое, как правило, у лица отсутствует. Подобная детальная регламентация защиты владения является одним из серьезных достоинств законопроекта.

Среди новелл стоит отметить введение в гражданское законодательство норм соседского права, а также норм, регулирующих порядок заключения соглашения о порядке использования недвижимого имущества, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, а также изменение режима общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства – с совместной на долевую.

При этом законопроект продолжает развивать концепцию единого объекта недвижимости. В частности, устанавливает преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником.

Новым для современного российского законодательства является регулирование ипотеки как ограниченного вещного права. Вызывает особый интерес положение законопроекта о введении новой и ранее неизвестной формы залога – неакцессорной оборотной ипотеки, которая позволит существенно укрепить правовое положение кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой. Предполагается введение такой обеспечительной конструкции, которая позволит обладателю иметь право на заложенную вещь вне юридической связи с обеспеченным долгом. Чем-то указанная конструкция напоминает независимую гарантию. Такую неакцессорную ипотеку проще установить и можно многократно использовать для обеспечения обязательств обеспечителя и третьих лиц.

Кроме этого проект закона рассматривает вопросы права приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи.

По объектам незавершенного строительства законопроект впервые определяет понятие объекта незавершенного строительства как объекта, расположенного на земельном участке, не принадлежащем застройщику на праве собственности или ином вещном праве, работы по строительству которого выполнены более чем наполовину. Такое решение призвано уменьшить случаи недобросовестной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства с целью последующего приобретения земельного участка и внести ясность в вопрос, с какого момента результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью.

Вместе с тем подход, предложенный в законопроекте, может оказаться непростым для строительного комплекса, так как объекты, сооруженные менее чем на 50%, строительство которых по каким-то причинам было приостановлено, не смогут получить статус объектов незавершенного строительства. По мнению Общественной палаты Кемеровской области – Кузбасса, нормы проекта федерального закона по этому положению на практике могут вызывать ряд вопросов.

Кроме этого, по мнению экспертов, не решена судьба здания и сооружения, принадлежащих лицу, имеющему право застройки в случае прекращении права застройки. Это положение в некоторой мере может нарушить принцип равенства участников гражданского оборота, т.к. собственность застройщика после истечения срока договора может перейти к собственнику земельного участка, что, в данном случае, ущемляет права застройщика. Необходимо для данной ситуации предусмотреть возмещение застройщику стоимости строений и сооружений, исходя из рыночной или кадастровой стоимости строений, сооружений с учётом износа.

По итогам проведения экспертизы члены региональной Общественной палаты подчеркнули значимость и революционность проводимой реформы, представление в гражданском законодательстве чёткой и структурированной вещно-правовой системы, адаптированной под особенности современного гражданского оборота. Законопроект может быть рекомендован к дальнейшему рассмотрению с учетом высказанных предложений.

Scroll Up
Яндекс.Метрика