Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области провели экспертизу проекта федерального закона № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».
Предложенные в законопроекте меры направлены на формирование действенных механизмов исправления ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, а также на совершенствование отдельных положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», направленных на недопущение определения необоснованной кадастровой стоимости в будущих государственных кадастровых оценках.
Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области считают, что изменения положительно отразятся на реализации прав собственников недвижимости, в том числе на праве оспаривания кадастровой стоимости. Законопроект в целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не допускает применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости, это благоприятно повлияет на положение собственников недвижимости, на планирование предпринимательской деятельности.
Вместе с тем, предложение об установлении частого повторного проведения государственной кадастровой оценки (4 года в целом и 2 года по решению высшего органа власти субъекта – города федерального значения) сомнительно, поскольку собственник вынужден будет раз в 2-4 года тратить средства на оценку рыночной стоимости имущества, которые ему не возместятся. Нужно установить разумные сроки с наименьшими затратами собственников.
Большинство членов и экспертов региональной Общественной палаты отмечают, что предлагаемые в законопроекте меры будут способствовать исполнению поручений Президента Российской Федерации от 15.03.2018 № Пр-436 и не создадут дополнительные барьеры. Но есть мнение, что изменения не решают проблемы установления на всех стадиях (проведение государственной кадастровой оценки, установление кадастровой стоимости в размере рыночной при оспаривании) справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, а с их принятием вырастет социальная напряженность и пострадает имидж органов исполнительной власти. К примеру, основная причина некачественной кадастровой оценки – это недостаточность и неточность данных в ЕГРН из-за множественных миграций баз данных, проект закона этой проблемы не решает.
Закон о госрегистрации недвижимости предполагает завершение процесса верификации и гармонизации данных ЕГРН. Следует отметить, что изменения характеристик объектов по инициативе должностных лиц Росреестра влечёт и изменение кадастровой стоимости объектов. Нужно предусмотреть обязанность органа, осуществляющего кадастровую оценку объектов недвижимости, уведомлять правообладателей об изменениях кадастровой стоимости, с указанием оснований для внесения изменений в ЕГРН, так как от этого зависит налогооблагаемая база хозяйствующего субъекта.
Отвечая на вопрос, не приведет ли к конфликту интересов и субъективизму предлагаемый в законопроекте порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетным учреждением, эксперты Общественной палаты Кемеровской области разошлись во мнениях. Одни считают, что отнесение к полномочиям бюджетных учреждений обязанности по рассмотрению заявлений и принятие решений по ним не приведет к конфликту интересов и субъективизму. Законопроектом изменяется механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – переход от формального рассмотрения соответствующих заявлений в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к их содержательному рассмотрению в бюджетных учреждениях субъектов РФ, это позволит быстро урегулировать обращения, обеспечит баланс интересов между правообладателями и субъектами РФ. Другие считают, что нормы законопроекта могут способствовать обозначенной цели, но при условии предоставления бюджетным учреждениям полномочий в более усечённом виде, обеспечив возможность конкуренции со стороны частных независимых оценщиков, так как бюджетное учреждение в любом случае будет являться заинтересованным лицом, к тому же подверженным влиянию коррупционных факторов.
Также эксперты отмечают, что проект закона не содержит порядка рассмотрения бюджетным учреждением заявления об установлении рыночной стоимости, так как действующим законодательством предусмотрен порядок рассмотрения заявления комиссией, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620. Приказ устанавливает конкретные основания для принятия решения об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости и не предлагает отклонять заявление при выявлении ошибки в отчете. Это указывает на наличие в законопроекте коррупциогенных факторов, устанавливающих для правоприменителя необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил. Такой порядок оспаривания кадастровой оценки практически делает невозможным установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, нарушая права юридических и физических лиц на судебную защиту своих прав.
Законопроектом предлагается внести изменения в статью 7 Закона № 237-ФЗ в части исключения из формулировки «полномочия бюджетных учреждений, связанные с определением кадастровой стоимости» слов «связанные с определением кадастровой стоимости».
Согласно Федеральному закону от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, соцзащиты, занятости населения, физкультуры и спорта, а также в иных сферах. В некоторых регионах бюджетные учреждения созданы путем реорганизации или наделения полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, действующих учреждений. Предлагаемая законопроектом формулировка устанавливает исчерпывающий перечень полномочий бюджетного учреждения, не предполагающий ведение иной деятельности, в том числе приносящей доход.
Таким образом, по смыслу Закона № 7-ФЗ бюджетное учреждение, по сути, становится автономным либо казенным учреждением, что также противоречит пункту 2 статьи 6 Закона № 237-ФЗ, согласно которому уполномоченный орган субъекта РФ наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение.
Региональная Общественная палата полагает целесообразным сохранить в статье 7 Закона № 237-ФЗ формулировку «полномочия бюджетных учреждений, связанные с определением кадастровой стоимости». Запрет на осуществление деятельности, направленной на установление рыночной стоимости объектов недвижимости, негативно влияет на наполнение штата бюджетного учреждения квалифицированными оценщиками, ограничивает возможности учреждения к дополнительному заработку и препятствует снижению нагрузки на бюджет, исключает возможность привлечения работников учреждения в качестве специалистов (экспертов) в рассмотрении судебных споров, а также в рамках консультационных услуг.
Проект предлагает персональную ответственность руководителей бюджетных учреждений субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости, за качество принимаемых этими учреждениями решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Предусматривается процедура расторжения трудового договора уполномоченного органа субъекта РФ с руководителем бюджетного учреждения. Основания для расторжения – несоответствие требованиям, предъявляемым к руководителю статьей 10 Закона № 237-ФЗ; если доля удовлетворенных судом заявлений об оспаривании решений бюджетного учреждения, принятых в течение года, в соответствии с которыми было отказано в исправлении ошибок либо в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, от общего количества принятых бюджетным учреждением в течение года решений превысила 20% для одного из оснований или 15% в сумме по обоим основаниям.
В суде оспариваются решения об отказе в исправлении ошибок либо об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Массовая и индивидуальная оценки не находятся в сопоставимых условиях, поэтому доля оспоренных в суде решений бюджетных учреждений не может быть объективным критерием деятельности директора. Общественной палатой Кемеровской области предлагается оставить в силе действующее положение статьи 9 Закона № 237-ФЗ. Новая редакция приведет либо к отсутствию желающих возглавить бюджетное учреждение, либо к установлению кадастровой стоимости в размере рыночной по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, не соответствующим требованиям федеральных стандартов.
Требования к руководителю в статье 10 Закона в редакции законопроекта противоречат практике образования бюджетных учреждений, уполномоченных на проведение кадастровой оценки. Руководитель выполняет управленческие функции, обеспечивает деятельность учреждения в целом, отвечает за выполнение госзадания. Предлагаемый порядок увольнения руководителя противоречит Конституции РФ, трудовому законодательству, не соблюдает соразмерность количества объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, по отношению к количеству оспоренных в суде решений учреждения, принятых в течение календарного года. Фактически он вводит санкции для бюджетного учреждения за отстаивание результатов кадастровой оценки. Этот механизм заработает только в случае объективного судебного контроля, который, учитывая квалификацию судейского состава по рассмотрению административных споров, вызывает сомнения в способности разобраться в сложных экономических вопросах.
Законопроектом предлагается эффективный механизм исправления ошибок в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности, установление непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки.
Общественная палата Кемеровской области обращает внимание на вопросы в отношении статьи 21 Закона № 237-ФЗ в редакции законопроекта, регламентирующей рассмотрение ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: это возможность подачи заявления об исправлении ошибки любым юридическим или физическим лицом без учета его заинтересованности; отсутствие порядка рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; необоснованное сокращение сроков рассмотрения заявлений об исправлении ошибок до 10 календарных дней (невозможно будет запросить необходимые сведения в органах госвласти, организациях); нецелесообразность утверждения уполномоченным лицом уполномоченного органа субъекта РФ актов об определении кадастровой стоимости при отсутствии у такого лица соответствующего образования, опыта, квалификации; отсутствие публичности рассматриваемой процедуры.
Также члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области указали на ряд неточностей и противоречий в законопроекте, касающихся сроков подачи заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также исчисления сроков рассмотрения и принятия решений по этим заявлениям, которые нужно привести в соответствие.
В целом Общественная палата Кемеровской области поддерживает законопроект.
