Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области считают, что кадастровая оценка является одной из актуальных тем и требует к себе особого внимания, поскольку затрагивает права и законные интересы каждого гражданина и юридического лица. Ведь многим людям приходится сталкиваться с проблемами проведения кадастровой оценки при обращении в БТИ либо Росреестр.
Как уже известно, реализация государственной программы кадастровой оценки земель выявила проблемы, связанные, в первую очередь, с исходными данными и их достоверностью; неопределенностью с видами разрешенного использования земельных участков; закрытостью информации по отдельным категориям земель, с особым режимом налогообложения. Как результат, некорректные данные и неточная оценка.
Члены Общественной палаты Кемеровской области в рамках вопроса кадастровой оценки провели сбор информации и анализ архивных сведений БТИ, предназначенных для включения в Государственный кадастр недвижимости и пришли к следующему мнению, что вэтом случае регулятором эффективности использования земельного участка может служить лишь налоговая ставка. До 2020 года субъекты должны принять решение о введении на территории Кемеровской области решение об исчислении налога на имущество физических лиц, исходя их кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Начиная с 2000 года в ГП КО «ЦТИ Кемеровской области» органами местного самоуправления были переданы архивы БТИ с инвентарными делами объектов недвижимости. Плановая инвентаризация объектов жилищного фонда не проводилась с 80-х — 90-х годов. В 2006-2007 годах по поручению Роснедвижимости проводилась работа по переносу данных с бумажных носителей инвентарных дел на объекты недвижимости в электронный вид. Сверка данных об объектах и фактического технического состояния объекта не проводилась, т.е. занесены параметры и данные на объекты, инвентаризация которых проводилась в разные периоды (50-е – 90-е годы и т.д.). Данные сведения были занесены в информационную систему уполномоченного органа Роснедвижимости (сейчас — Кадастровая палата). Позднее уполномоченным органом была проведена работа по массовой кадастровой оценке объектов на территории Кемеровской области.
«Учитывая вышеизложенное, предполагаем, что сведения по кадастровой оценке объектов могут быть некорректными. Все это может привести к увеличению обращений и претензий граждан по кадастровой оценке объектов, — полагают члены Общественной палаты Кемеровской области. – Переходу к исчислению налога на имущество должна предшествовать подготовительная работа по выявлению некорректных объектов. В этой связи возникает необходимость предусмотреть варианты их исправления и проведение текущих обследований».
При вводе нормативных актов субъекта РФ до 2020 г., это приведет к социальному взрыву: некорректность информации по кадастровой оценке, которую допустили государственные органы, а обязанность по внесению изменений и расходы законодательно возлагаются на гражданина (налоги, расходы по оспариванию кадастровой оценки, расходы на адвоката).
Так, в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» нормативно установлен порядок оспаривания кадастровой оценки. Однако на практике возникают вопросы при реализации механизма оспаривания. Например, сведения о жилом доме внесены в Государственный кадастр недвижимости в 2006 году. Проведена кадастровая оценка объекта, стоимость установлена в размере 363 тыс. рублей. Гражданин обратился в БТИ, был выезд на объект, БТИ переоценило износ дома, подготовило технический паспорт. Для внесения изменений гражданин должен заказать Отчет о рыночной стоимости объекта, работа над которым составляет в среднем от 4 тысяч рублей. Кроме того, на данный Отчет необходимо заказать экспертизу, которую будет проводить та саморегулируемая организация (СРО), членом которой является оценщик, изготовивший Отчет о рыночной стоимости объекта. Стоимость экспертизы в СРО составляет от 15 тысяч рублей.
По мнению членов Общественной палаты Кемеровской области, отличие рыночной стоимости от кадастровой, независимо от имеющегося положительного экспертного заключения, необходимо установить (предельно) не 30 процентов, как предусмотрено ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а 50 процентов.
Помощник члена Общественной палаты Кемеровской области Андрей Щенников отметил, что государственная кадастровая оценка, как правило, проводится массовым методом без учета индивидуальных особенностей оцениваемых объектов, в результате чего, определенная кадастровая стоимость часто не совпадает с рыночной стоимостью земельных участков. Действующим российским законодательством определено, что в случаях определения рыночной стоимости объекта, в частности земельного участка, кадастровая стоимость этого объекта устанавливается равной его рыночной стоимости.
«Для решения данного вопроса нужно выработать критерии предварительного отбора оценочных организаций, привлекаемых для проведения государственной кадастровой оценки, и предложения участников по повышению качества самой оценки, которые мы сможем направить в КУГИ Кемеровской области и саморегулируемые организации оценщиков Кузбасса», — уверен помощник члена ОП КО Андрей Щенников.
«Существующие сегодня подходы в оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости несовершенны. Это касается и определения кадастровой стоимости на основании прогнозов, что позволяет получить любой удобный результат и огромное несоответствие рыночной стоимости кадастровой. Необходимо не ломать все и начинать сначала, а работать на совершенствование правового поля в определении кадастровой стоимости», — считает председатель Экспертного совета Общественной палаты Кемеровской области Александр Копытов.
